Comprar casa para alojamento local em Cascais: o que verificar antes

O que devo verificar antes de comprar uma casa para alojamento local?

Quatro coisas, por esta ordem. Cada uma pode mudar o preço que vale a pena pagar.

A Portugal Portfolio não vende imóveis nem faz mediação imobiliária. O que pode fazer é uma estimativa de receita para a casa que está a ver, antes de assinar, e a gestão depois de comprada. A decisão de compra, as regras e os impostos devem ser vistos com advogado, notário e contabilista.

O registo de alojamento local passa para o comprador?

Não encontrámos no texto da lei uma regra geral que diga que o registo passa para o comprador. Pergunte ao município antes de assumir que a casa vem com registo válido para si.

O Decreto-Lei 128/2014, na versão republicada pelo Decreto-Lei 76/2024, liga o registo ao titular da exploração. O artigo 6.º, n.º 1, alínea b), exige a identificação do titular com nome ou firma e número de identificação fiscal, e o artigo 16.º diz que em todos os estabelecimentos deve existir um titular da exploração, pessoa singular ou coletiva. O artigo 6.º, n.º 3, obriga o titular a atualizar os dados no Balcão Único Eletrónico no prazo máximo de 10 dias após qualquer alteração, e o n.º 4 dá o mesmo prazo para comunicar o fim da exploração. A comunicação prévia também precisa de autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel (artigo 6.º, n.º 1, alínea a).

Nas áreas de contenção, o artigo 15.º-B, n.º 1, alínea e), permite aos municípios limitar a transmissibilidade dos novos números de registo em moradia e apartamento. A lei diz que essas limitações não podem afetar os casos de sucessão, de transmissão gratuita para cônjuge, descendentes ou ascendentes, e de divórcio. Uma compra a título oneroso não está nessa lista.

Também convém saber que, se o registo for cancelado na sequência de uma oposição do condomínio nos termos do artigo 9.º, n.º 2, o imóvel não pode ser explorado como alojamento local, seja por quem for, durante o período fixado na decisão, que não pode exceder cinco anos (artigo 9.º, n.º 8, alínea b). O guia da licença de alojamento local em Cascais explica o processo de registo.

O que pode fazer o condomínio?

Pode proibir o alojamento local, mas só nos termos que a lei define. Se o prédio estiver em propriedade horizontal, leia o título constitutivo e o regulamento antes de comprar.

O artigo 6.º-B, n.º 4, do Decreto-Lei 128/2014 diz que, sem prejuízo da eventual proibição do alojamento local no título constitutivo ou em regulamento de condomínio que dele faça parte, ou de deliberação posterior da assembleia de condóminos, a instalação e exploração de alojamento local numa fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que esta é destinada. O n.º 5 acrescenta que a deliberação posterior que proíba a atividade deve ser aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e produz efeitos para futuro, aplicando-se apenas aos pedidos de registo submetidos depois da deliberação.

Para uma fração já registada, o artigo 9.º, n.º 2, prevê que a assembleia de condóminos se possa opor ao exercício da atividade, por deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio ou causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

Peça ao vendedor a ata mais recente da assembleia de condóminos e o regulamento do prédio.

Há prazos ou áreas de contenção em Cascais?

A 9 de novembro de 2026, não encontrámos uma área de contenção em Cascais nem referência a suspensão de novos registos. A página do serviço de registo de alojamento local da Câmara não menciona nem uma coisa nem outra. Isto pode mudar, por isso confirme com o município antes de assinar.

Há um prazo nacional a acompanhar. O artigo 2.º do Decreto-Lei 151/2026 obriga os municípios com mais de 1000 registos de alojamento local até 31 de dezembro de 2025 a deliberar, até 31 de dezembro de 2026, se exercem o poder regulamentar sobre a atividade, caso ainda não o tenham feito. O artigo 6.º, n.º 2, diz que as prorrogações e suspensões não afetam registos validamente efetuados antes da deliberação. Não confirmámos se Cascais está nesse grupo.

Uma área de contenção, nos termos do artigo 15.º-A do Decreto-Lei 128/2014, é uma área em que se verifique uma sobrecarga de estabelecimentos que possa justificar restrições à instalação de novos. Nessas áreas, o prazo em que o município se pode opor ao registo é de 90 dias em vez de 60 (artigo 6.º, n.º 9).

Que impostos se pagam na compra e depois?

Na compra pagam-se IMT e Imposto do Selo, e depois, todos os anos, o IMI.

Nos termos do artigo 17.º do Código do IMT, uma habitação que não seja própria e permanente cai na alínea c) do n.º 1. Em Portugal Continental a taxa marginal é de 1% até 106.346 euros, 2% até 145.470, 5% até 198.347, 7% até 330.539 e 8% até 633.931. Acima disso a taxa é única, de 6% até 1.150.853 e de 7,5% acima. O mesmo artigo (n.os 10 a 12) fixa 7,5% sem isenções nem reduções para compradores não residentes que comprem prédio urbano exclusivamente para habitação, com exceções, por exemplo se o comprador arrendar o imóvel para habitação dentro dos limites legais nos seis meses seguintes e durante pelo menos 36 meses. Confirme com um advogado qual se aplica.

O Imposto do Selo incide à taxa de 0,8% sobre o valor, segundo a verba 1.1 da Tabela Geral. Quanto ao IMI, veja a nossa página sobre o IMI em 2026, prazos e pagamento. Se vive fora de Portugal, o guia para proprietários não residentes cobre o resto.

O que rendeu uma casa de alojamento local em Cascais?

A casa mediana das 34 que a Portugal Portfolio gere no concelho de Cascais teve 36.600 euros de receita de alojamento nos 12 meses até 31 de outubro de 2026. Varia muito com o tamanho.

Fonte: registos de reservas da Portugal Portfolio, 34 casas no concelho de Cascais, 1 de novembro de 2025 a 31 de outubro de 2026. Receita de alojamento depois de descontos e antes de limpeza, taxa turística, comissões das plataformas, gestão e impostos.

Por vila, a mediana foi de 41.700 euros nas 19 casas de Cascais e de 32.500 euros nas 12 do Estoril. As restantes 3 casas ficam noutras freguesias.

Fonte: registos de reservas da Portugal Portfolio, casas de todas as tipologias, 1 de novembro de 2025 a 31 de outubro de 2026. Receita de alojamento depois de descontos e antes de limpeza, taxa turística, comissões das plataformas, gestão e impostos.

E o ano não é uniforme. De junho a setembro fez-se 54% da receita anual e de novembro a março 23%.

Fonte: registos de reservas da Portugal Portfolio, 34 casas no concelho de Cascais. Receita de alojamento depois de descontos e antes de limpeza, taxa turística, comissões das plataformas, gestão e impostos.

Estes valores são receita de alojamento, antes de limpeza, taxa turística, comissões das plataformas, comissão de gestão, despesas e impostos. Não são rendimento líquido nem uma promessa para a casa que vai comprar.

Como se calcula o retorno bruto de uma casa comprada para alojamento local?

Divide-se a receita anual pelo preço de compra. O INE indica 5.200 euros por metro quadrado para a habitação em Cascais no 2.º trimestre de 2026, no destaque "Preços da habitação aceleram em 10 dos 24 municípios mais populosos", de 23 de outubro de 2026.

Um exemplo só ilustrativo, com uma casa de 100 metros quadrados: 5.200 x 100 dá 520.000 euros. Com a receita mediana de um T2 da Portugal Portfolio, 28.400 euros, a conta é 28.400 a dividir por 520.000, ou seja, cerca de 5,5% ao ano.

Esse resultado é bruto. Não desconta comissões das plataformas, limpeza, gestão, despesas do imóvel, IMI nem imposto sobre o rendimento, e não inclui o IMT e o Imposto do Selo pagos na compra. Além disso, o preço do INE é um valor para o concelho todo, não o preço de uma casa com registo de alojamento local. Use-o como ordem de grandeza e peça-nos uma estimativa para a casa concreta.

De onde vêm os dados deste guia?

Os números de receita, ocupação e preços desta página são dados próprios da Portugal Portfolio. As regras legais e fiscais foram lidas nas fontes oficiais indicadas abaixo a 10 de novembro de 2026. Se uma fonte mudar, vale o que lá estiver.

• Registos de reservas da Portugal Portfolio 34 casas no concelho de Cascais com hóspedes ao longo dos 12 meses de 1 de novembro de 2025 a 31 de outubro de 2026, 6 468 noites vendidas. Cada noite conta uma vez. Quando a mesma estadia aparece duas vezes, vale o preço mais baixo. Nenhum grupo tem menos de 5 casas.
• Decreto-Lei 76/2024, que republica o Decreto-Lei 128/2014 (Diário da República) Artigos 6.º (n.os 1, 3, 4 e 9), 6.º-B (n.os 4 e 5), 9.º (n.os 2 e 8), 15.º-A, 15.º-B (n.º 1, alínea e), e 16.º: registo ligado ao titular da exploração com atualização em 10 dias, regras sobre condomínio, cancelamento, áreas de contenção e limites à transmissibilidade dos novos números de registo.
• Decreto-Lei 151/2026 (Diário da República) O artigo 2.º fixa 31 de dezembro de 2026 como prazo excecional para os municípios com mais de 1000 registos até 31 de dezembro de 2025 deliberarem sobre o poder regulamentar, e o artigo 6.º, n.º 2, ressalva os registos validamente efetuados antes.
• Câmara Municipal de Cascais, registo de alojamento local A página não menciona áreas de contenção, suspensão de registos, o Decreto-Lei 151/2026 nem regulamento municipal. Remete para o Decreto-Lei 128/2014 e para o registo no Balcão do Empreendedor. Reaberta a 10 de novembro de 2026.
• Código do IMT, artigo 17.º (Portal das Finanças) Escala de taxas de IMT para habitação não própria e permanente (n.º 1, alínea c), e taxa de 7,5% para compradores não residentes de prédio urbano exclusivamente para habitação, com exceções (n.os 10 a 12).
• Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1 (Portal das Finanças) A aquisição onerosa do direito de propriedade sobre imóveis paga 0,8% sobre o valor.
• INE, Preços da habitação aceleram em 10 dos 24 municípios mais populosos, 2.º trimestre de 2026 (23 de outubro de 2026) Cascais teve 5 200 euros por metro quadrado no 2.º trimestre de 2026, o segundo valor mais alto entre os municípios mais populosos, depois de Lisboa.

O que não foi possível confirmar. O texto republicado do Decreto-Lei 128/2014 que abrimos não tem uma regra geral sobre a passagem do registo de alojamento local para um comprador. Não confirmámos se Cascais tem mais de 1000 registos (e logo se o Decreto-Lei 151/2026 lhe é aplicável) nem o valor do IMI em Cascais, que remetemos para a página interna. O INE não descreve o valor de Cascais como mediana, por isso a página chama-lhe só preço da habitação.

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Perguntas frequentes sobre comprar casa para alojamento local