Arrendamento de média duração em Cascais: o que diz a lei e o que mostram os dados

O que é o arrendamento de média duração?

É um arrendamento de habitação que dura meses e não serve de residência permanente do inquilino. O Código Civil não usa a expressão "média duração". Usa duas ideias que a descrevem.

O artigo 1095.º do Código Civil diz que o prazo certo de um arrendamento urbano para habitação consta do contrato e que, em regra, não pode ser inferior a um nem superior a 30 anos (n.º 2). O n.º 3 abre uma exceção. O limite mínimo de um ano não se aplica aos contratos para habitação não permanente, nem aos celebrados para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos.

Na prática, é isto que permite um contrato de dois ou três meses para quem vem trabalhar, estudar ou passar uma temporada em Cascais. A Portugal Portfolio arrenda casas mobiliadas para estadias curtas e para estadias de um mês ou mais. Para prazos mais longos, peça informação à equipa.

Onde fica a linha entre arrendamento e alojamento local?

No artigo 4.º do Decreto-Lei 128/2014, na versão republicada pelo Decreto-Lei 76/2024. Não existe uma regra simples de "menos de 30 dias é alojamento local". Existe uma presunção com duas hipóteses.

O n.º 2 presume que há exploração de alojamento local quando um imóvel ou fração seja, na alínea a), publicitado ou disponibilizado, por qualquer meio, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário. Ou, na alínea b), quando, estando mobilado e equipado, sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza, por períodos inferiores a 30 dias. O n.º 3 acrescenta que a presunção pode ser ilidida nos termos gerais de direito, designadamente mediante um contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças.

O artigo 5.º, n.º 3, torna a comunicação prévia com prazo obrigatória e condição necessária para explorar alojamento local. Fonte: Decreto-Lei 76/2024, Diário da República. Se um contrato de um mês ou mais cai de um lado ou do outro, depende do caso concreto e deve ser visto com um advogado ou com o município. A página sobre a licença de alojamento local em Cascais explica o registo.

Como se tributa cada um?

O arrendamento rende rendas, e as rendas de habitação são rendimento predial, a categoria F do IRS. O alojamento local é rendimento empresarial, a categoria B. Os regimes são diferentes.

Nas rendas, o artigo 72.º, n.º 2, do Código do IRS prevê a taxa autónoma de 25%. Os n.os 3 a 5 reduzem essa taxa nos contratos de habitação com duração de 5 anos ou mais, o que não é o caso de uma estadia de meses. O Decreto-Lei 97/2026 acrescentou ao Estatuto dos Benefícios Fiscais o artigo 45.º-C, com uma taxa de 10% para rendas de arrendamentos exclusivamente para habitação, até 31 de dezembro de 2029, desde que a renda mensal respeite os limites do artigo 2.º desse decreto-lei, que no caso da renda é 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026. Não confirmámos se um contrato para habitação não permanente cumpre essas condições, por isso confirme com o seu contabilista.

No alojamento local, o artigo 31.º do Código do IRS define os coeficientes do regime simplificado. A alínea h) do n.º 1 fixa 0,50 para alojamento local em moradia ou apartamento em área de contenção. Para as regras gerais de rendas, veja a nossa página sobre IRS sobre rendas em 2026. Nada disto é aconselhamento fiscal individual.

O que mostram os registos da Portugal Portfolio?

Que as estadias de um mês ou mais são poucas, mas existem. Em 12 meses até 31 de outubro de 2026 houve 29 estadias de 28 noites ou mais, em 19 casas, com uma duração mediana de 31 noites. As chegadas distribuem-se assim: 8 em janeiro, 5 em fevereiro, 4 em março, 3 em abril e 9 no resto do ano.

Estadias de 28 noites ou mais com chegada entre 1 de novembro de 2025 a 31 de outubro de 2026. Alojamento apenas, antes de limpeza e taxa turística. Registos da Portugal Portfolio, casas no concelho de Cascais.

Um T2 teve uma mediana de 3.650 euros por 30 noites e um T3 de 5.850. Os valores são só de alojamento, antes de limpeza e taxa turística. Uma noite numa estadia longa rendeu 164 euros em média, contra 207 euros nas estadias de menos de uma semana e 225 euros nas de 7 a 27 noites. Cada noite rende menos. O que a estadia longa traz é ocupação numa altura em que as estadias curtas vendem pouco.

990 reservas com início entre 1 de novembro de 2025 a 31 de outubro de 2026, casas no concelho de Cascais. Registos da Portugal Portfolio.

Estas são 990 reservas que começaram no período. As estadias de 28 noites ou mais são 3% das reservas e 12% da receita, e ocupam 16% das noites. A duração média de uma reserva foi de 7,1 noites e a mediana de 5.

Porque é que o inverno é onde o arrendamento de média duração encaixa?

Porque é quando as estadias curtas vendem menos. De novembro a março fez-se 23% da receita anual, e novembro e dezembro tiveram 36% e 35% de ocupação.

Fonte: registos de reservas da Portugal Portfolio, 34 casas no concelho de Cascais. Receita de alojamento depois de descontos e antes de limpeza, taxa turística, comissões das plataformas, gestão e impostos.

As reservas de inverno já são mais longas. As de novembro a março duraram em média 9,8 noites, contra 6,2 nas de verão. Olhando só para as chegadas de inverno nos dois últimos invernos (2024/25 e 2025/26), houve 34 estadias de 28 noites ou mais em 21 casas, com uma duração mediana de 42 noites. 26 dessas 34 começaram em janeiro ou fevereiro.

Estadias de 28 noites ou mais com chegada de novembro a março, nos invernos de 2024/25 e 2025/26. Alojamento apenas, antes de limpeza e taxa turística. Registos da Portugal Portfolio, casas no concelho de Cascais.

Nestas chegadas de inverno, a mediana por 30 noites foi de 4.000 euros em todas as casas, 2.800 num T2 e 6.000 num T3. Há mais sobre este tipo de estadia na página de arrendamentos de inverno em Cascais.

Pode a mesma casa fazer alojamento local e arrendamento de média duração no mesmo ano?

Os registos apontam que sim. Nas 990 reservas analisadas, as estadias de menos de 28 noites somam 84% das noites e as de 28 noites ou mais somam 16%. As longas concentram-se no inverno: 13 das 29 estadias dos últimos 12 meses começaram em janeiro ou fevereiro, enquanto julho chegou a 73% de ocupação com a procura turística.

O que muda é o enquadramento de cada contrato. Cada estadia deve ser enquadrada pela lei e pelos impostos que lhe correspondem, e convém falar com um contabilista antes de misturar os dois. A página que compara alojamento local e arrendamento mostra as diferenças lado a lado.

De onde vêm os dados deste guia?

Os números de receita, ocupação e preços desta página são dados próprios da Portugal Portfolio. As regras legais e fiscais foram lidas nas fontes oficiais indicadas abaixo a 10 de novembro de 2026. Se uma fonte mudar, vale o que lá estiver.

• Registos de reservas da Portugal Portfolio 34 casas no concelho de Cascais com hóspedes ao longo dos 12 meses de 1 de novembro de 2025 a 31 de outubro de 2026, 6 468 noites vendidas. Cada noite conta uma vez. Quando a mesma estadia aparece duas vezes, vale o preço mais baixo. Nenhum grupo tem menos de 5 casas.
• Código Civil, artigo 1095.º (PGDL) O prazo certo do arrendamento para habitação não pode ser inferior a um nem superior a 30 anos (n.º 2), e o n.º 3 afasta o mínimo para habitação não permanente e para fins especiais transitórios, como motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos.
• Decreto-Lei 76/2024, que republica o Decreto-Lei 128/2014 (Diário da República) O artigo 4.º, n.os 2 e 3, presume exploração de alojamento local em duas hipóteses (publicitação como alojamento para turistas ou temporário, ou casa mobilada com serviços como limpeza por períodos inferiores a 30 dias) e admite ilidir a presunção, por exemplo com contrato de arrendamento registado nas Finanças. O artigo 5.º, n.º 3, torna a comunicação prévia com prazo obrigatória.
• Código do IRS, artigo 72.º (Portal das Finanças) O n.º 2 prevê a taxa autónoma de 25% para rendas de habitação, com reduções nos n.os 3 a 5 para contratos de 5 anos ou mais.
• Código do IRS, artigo 31.º (Portal das Finanças) A alínea h) do n.º 1 fixa o coeficiente 0,50 para alojamento local em moradia ou apartamento localizado em área de contenção.
• Decreto-Lei 97/2026 (Diário da República) O artigo 45.º-C do EBF fixa taxa autónoma de 10% para rendimentos prediais de arrendamento exclusivamente para habitação, com renda dentro dos limites do artigo 2.º (2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026), auferidos até 31 de dezembro de 2029.

O que não foi possível confirmar. Não confirmámos, em fonte oficial, se um contrato de arrendamento para habitação não permanente se enquadra no artigo 45.º-C do EBF, nem em que lado da presunção do artigo 4.º do Decreto-Lei 128/2014 cai uma estadia concreta de um mês ou mais. A página remete esses pontos para um contabilista, um advogado ou o município.

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Perguntas frequentes sobre arrendamento de média duração