IRS sobre rendas em 2026: como são tributados o arrendamento e o alojamento local

Que regras valem para cada declaração de IRS?

A declaração de IRS entrega-se de 1 de abril a 30 de junho do ano seguinte àquele a que os rendimentos respeitam (artigo 60.º, n.º 1, do Código do IRS). O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, determina que a nova taxa de 10% produz efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026 (artigo 18.º, n.º 2). Por isso o ano de cada rendimento decide a taxa.

Como é tributada a renda de um arrendamento de longa duração?

As rendas dos prédios pertencem à categoria F, salvo se o proprietário optar pela categoria B (artigo 8.º, n.º 1). As rendas de arrendamento habitacional pagam taxa autónoma de 25%. Os rendimentos prediais que não sejam de arrendamento habitacional, como as rendas comerciais, pagam 28% (artigo 72.º, n.º 1, alínea e).

Os contratos de arrendamento para habitação permanente com duração de cinco anos ou mais têm taxas reduzidas, que descem com a duração.

Há três condições a conhecer. Se o contrato terminar antes do prazo por motivo imputável ao senhorio, perde-se a redução desde o início, com regularização e juros compensatórios (n.º 20). Nos contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, as reduções não se aplicam quando a renda excede em 50% os limites de renda por tipologia e concelho da Portaria n.º 176/2019 (n.º 23). Um contrato novo ganha mais cinco pontos de redução se a renda for pelo menos cinco pontos percentuais inferior à do contrato anterior sobre o mesmo imóvel (n.º 24).

O que é a taxa de 10% para rendas moderadas?

O Decreto-Lei n.º 97/2026 aditou o artigo 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais. A taxa autónoma passa a 10% nos contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, quando a renda mensal não excede os limites do artigo 2.º do decreto-lei, para rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029. Aplica-se salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável, como os 5% dos contratos de 20 anos ou mais.

O limite da renda moderada é 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026 (artigo 2.º, n.º 2, alínea a). A AT indica 2.300 euros no ofício-circulado n.º 25116/2026, e o decreto-lei prevê que o limite possa ser atualizado por portaria. Para apurar a renda conta a totalidade do que é pago, acrescida do valor dos bens e equipamentos ligados ao imóvel com carácter de permanência (artigo 3.º, n.º 1). O preâmbulo do decreto-lei refere que a medida abrange contratos já em curso.

O mesmo decreto-lei acrescentou ao artigo 101.º do Código do IRS uma taxa de retenção na fonte de 10% para estes rendimentos (n.º 1, alínea f). Existe ainda um regime separado, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, em vigor desde 1 de setembro de 2026, com isenção de IRS e de IRC para os contratos que cumpram as suas condições, comunicados ao IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração.

Posso optar pelo englobamento das rendas?

Os residentes em território português podem optar por englobar os rendimentos prediais de arrendamento habitacional (artigo 72.º, n.º 13, do Código do IRS). Com o englobamento, a renda líquida soma-se aos restantes rendimentos e paga a taxa da tabela geral, em vez da taxa autónoma ou da taxa reduzida. Quem escolhe o englobamento abdica das reduções por duração e da taxa de 10%.

O n.º 13 fala em residentes em território português. Os proprietários não residentes devem confirmar com o contabilista que regras se aplicam ao seu caso, incluindo a opção prevista no n.º 15 para residentes noutros Estados da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu.

Que despesas se podem deduzir às rendas?

Às rendas brutas deduzem-se, por prédio, todos os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir essas rendas, incluindo os seguros de renda (artigo 41.º, n.º 1, do Código do IRS). Ficam de fora os gastos de natureza financeira, as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração, e o adicional ao IMI.

Numa fração em propriedade horizontal, são dedutíveis os encargos de condomínio que o condómino tem de suportar (n.º 2). O IMI (veja os prazos de pagamento do IMI em 2026) e o imposto do selo pagos num ano só são dedutíveis se o rendimento do prédio for tributado nesse ano (n.º 5). Podem ainda deduzir-se obras de conservação e manutenção pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento (n.º 7). Todos os gastos têm de estar documentalmente comprovados (n.º 9). A nossa explicação da área do e-Arrendamento mostra onde se regista o contrato no Portal das Finanças.

Como é tributado o alojamento local em IRS?

O alojamento local nas modalidades moradia e apartamento, explorado pelo proprietário como atividade, enquadra-se na categoria B. No regime simplificado, o rendimento tributável obtém-se aplicando um coeficiente aos rendimentos brutos (artigo 31.º do Código do IRS). O Código exclui a moradia e o apartamento de alojamento local do coeficiente de 0,15 das atividades hoteleiras e similares. Por isso, em regra, aplica-se o coeficiente de 0,35 da alínea c) do n.º 1. Para os estabelecimentos de alojamento local nestas duas modalidades localizados em área de contenção, o coeficiente é de 0,50 (alínea h).

O resultado é englobado e tributado às taxas gerais (n.º 3). Há quatro pontos práticos. Primeiro, o coeficiente de 0,35 sofre uma redução de 50% no ano de início de atividade e de 25% no ano seguinte, desde que nesses anos não existam rendimentos das categorias A ou H (n.º 10). Segundo, as despesas comprovadas, mais o valor específico de dedução, têm de atingir 15% dos rendimentos brutos, senão a diferença soma-se ao rendimento tributável, e para imóveis afetos ao alojamento local conta-se 4% do valor patrimonial tributário (n.º 13). Terceiro, os imóveis afetos ao alojamento local identificam-se no Portal das Finanças até ao final de fevereiro do ano seguinte (n.º 15, alínea b). Quarto, a taxa de 10% da secção anterior respeita a arrendamento habitacional e não a estes rendimentos.

A expressão "área de contenção" aparece no Código do IRS. Se o imóvel está numa área assim classificada deve ser confirmado antes de preencher a declaração, e a página sobre o alojamento local explica o registo e o enquadramento do alojamento local em Portugal.

De onde vêm os dados deste guia?

Cada data, regra e valor desta página foi lido na fonte indicada abaixo, a 9 de novembro de 2026. Se a fonte mudar, vale o que lá estiver.

• Decreto-Lei n.º 97/2026, Diário da República Confirma o regime de arrendamento moderado e a retenção de 10%.
• EBF, artigo 45.º-C, Portal das Finanças Confirma a taxa de 10% em vigor até 31 de dezembro de 2029.
• CIRS, artigo 72.º, Portal das Finanças Confirma as taxas de 25% e 28%, as reduções por duração e o englobamento.
• Ofício-Circulado n.º 25116/2026, AT Confirma o limite de renda moderada de 2.300 euros.
• CIRS, artigo 31.º, Portal das Finanças Confirma os coeficientes do regime simplificado, incluindo o alojamento local.
• CIRS, artigo 41.º, Portal das Finanças Confirma as despesas dedutíveis aos rendimentos prediais, incluindo o IMI.
• CIRS, artigo 60.º, Portal das Finanças Confirma o prazo de entrega da declaração de 1 de abril a 30 de junho.

O que não foi possível confirmar. A aplicação da taxa de 10% aos rendimentos de 2026, o efeito do englobamento e os coeficientes do alojamento local carecem de confirmação pelo contabilista.

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Perguntas frequentes sobre IRS e rendas