A Portugal Portfolio gere alojamento local desde 2005, a partir de Cascais. Começámos com duas casas. Hoje a carteira junta vivendas, apartamentos e casas de campo, com uma equipa que atende hóspedes em seis línguas e trata de tudo, do anúncio ao relatório mensal.
Escolha um separador para ver o que inclui a gestão, como cobram as empresas no mercado português e o que verificar antes de entregar as chaves.
O serviço cobre seis frentes
Gestão completa quer dizer que o proprietário recebe um relatório e uma transferência, e pouco mais lhe chega à secretária.
Anúncios e distribuição
Criação e otimização dos anúncios no Airbnb, na Booking.com e no TripAdvisor, com fotografia profissional e calendários sincronizados num só sistema.
Preços dinâmicos
Estratégia de preços e gestão de receita, ajustada à época, aos eventos e à procura real da zona.
Hóspedes
Comunicação antes, durante e depois da estadia, com apoio disponível 24 horas por dia.
Limpeza e manutenção
Limpeza profissional entre estadias, reposição de consumíveis e manutenção corrente da casa.
Licença AL
Registo do alojamento local e obtenção da licença, tratados de início a fim.
Relatório ao proprietário
Resumo mensal com reservas, receita e despesas, para saber sempre quanto a casa rendeu.
Um preço fixo o ano inteiro perde dinheiro duas vezes: fica caro em janeiro, quando a procura cai, e fica barato em agosto, quando a zona esgota. Ajustar à época, aos eventos e à procura real é onde uma gestão profissional se paga a si própria.
Comissão sobre receita ou valor fixo
As empresas de gestão de alojamento local em Portugal cobram de duas formas.
| Modelo | Como funciona | Quando faz sentido |
|---|---|---|
| Comissão sobre receita | A empresa recebe uma percentagem de cada reserva. Sem reservas, a comissão é zero. | Gestão completa. Os incentivos ficam alinhados: a empresa só ganha quando a casa rende. |
| Valor fixo mensal | Mensalidade igual todos os meses, com ou sem hóspedes. | Serviços parciais, ou casas de procura muito estável. |
O intervalo de percentagens praticado no mercado é largo, porque o âmbito varia muito. Antes de comparar números, compare o que está dentro de cada proposta: quem paga a limpeza, quem repõe os consumíveis, quem atende o hóspede às 3 da manhã. Duas comissões iguais escondem, muitas vezes, serviços muito diferentes.
Os nossos valores apresentamo-los numa conversa direta, casa a casa. O serviço certo para um T1 em Lisboa raramente é o certo para uma vivenda em Cascais, e o preço deve refletir isso.
Cinco verificações antes de entregar as chaves
Anos de terreno
Este é um negócio de chaves entregues, caldeiras avariadas e limpezas apertadas entre dois check-outs no mesmo dia. A Portugal Portfolio trabalha a linha de Cascais e Lisboa desde 2005.
Distribuição real
Pergunte em que plataformas a casa vai estar e como se evita a dupla reserva. A resposta certa passa por um channel manager com sincronização automática, e por alguém que verifica.
Relatório de proprietário
Peça um exemplo. Reservas, receita, despesas, tudo num documento que se lê em cinco minutos. Se a empresa hesitar em mostrar um, isso também é informação.
Línguas da equipa
Hóspedes estrangeiros escrevem à meia-noite em francês e esperam resposta rápida. A nossa equipa atende em seis línguas: português, inglês, espanhol, francês, italiano e holandês.
Licença e obrigações
Pergunte quem trata da licença e das obrigações legais. Se a resposta for 'isso é consigo', prepare-se para gerir metade do processo sozinho.
Impostos, registo e o fim da CEAL
Explorar um alojamento local é uma atividade económica com registo e impostos próprios. É preciso abrir atividade nas Finanças, registar o AL junto da câmara, emitir fatura por cada estadia e declarar os rendimentos em IRS ou IRC. As taxas municipais de registo variam consoante o concelho: no levantamento do nosso guia, vão de 0 a 127,17 euros.
E a CEAL? A contribuição extraordinária sobre o alojamento local, criada pelo pacote Mais Habitação em 2023, foi revogada em 2024 pelo Decreto-Lei n.º 57/2024. Hoje já não se paga. Mantêm-se as restantes obrigações, incluindo a comunicação do alojamento de hóspedes estrangeiros e o seguro de responsabilidade civil.
As regras mudaram várias vezes desde 2023 e é provável que voltem a mudar. Parte do valor de uma gestora profissional está em acompanhar estas mudanças pelo proprietário.
Avaliação franca do potencial da sua casa, sem compromisso.
