Guide complet de l'hébergement local au Portugal



Gestion professionnelle de l'hébergement local

An aerial view of a bridge over a river in a city.

Guide complet d’AL

Indice:

    Introduction à l'hébergement Types d'hébergement Par type de propriété Par région Processus et exigences d'enregistrement Règlements de sécurité et de conformité Obligations fiscales et exigences en matière de TVA Stratégies de tarification et tarifs saisonniers Plateformes de réservation et gestion des canaux Nettoyage, linge et gestion immobilière Considérations juridiques et restrictions de zone FAQ (questions fréquentes) Conclusion


Chez Portugal Portfolio, notre expérience dans la gestion de l'hébergement local au Portugal a été un voyage de découverte et de réussite au cours des 18 dernières années. Nous naviguons efficacement dans la bureaucratie, transformant chaque propriété en un refuge accueillant pour les clients à la recherche d'expériences authentiques. La satisfaction des clients et le plaisir d'explorer la culture locale sont non seulement gratifiants, mais reflètent également notre engagement à fournir un service exceptionnel.


Chaque défi surmonté est une victoire, chaque interaction avec les invités est une histoire que nous valorisons. Nous partageons nos expériences et nos apprentissages pour inspirer et guider d'autres propriétaires, en soulignant comment notre approche spécialisée de la gestion immobilière peut maximiser le potentiel de chaque hébergement local au Portugal, en maintenant un lien authentique avec le riche patrimoine culturel du pays.


Le guide ultime de l'hébergement local au Portugal - Visitez notre page Propriétaires pour plus d'informations

Visitez notre page Propriétaires pour plus d’informations. Local Accommodation propose un hébergement à court terme comme alternative aux hôtels au Portugal. Les établissements d'hébergement local sont devenus extrêmement populaires avec l'augmentation du tourisme, offrant des expériences locales authentiques aux voyageurs, tout en créant également des opportunités de revenus pour les propriétaires immobiliers.

Ce guide détaillé couvre tout ce que vous devez savoir pour démarrer et exploiter avec succès une entreprise d'hébergement local au Portugal.



Qu’est-ce que l’hébergement local ?

Il s’agit de propriétés de location de vacances indépendantes et temporaires que les propriétaires peuvent répertorier sur des plateformes comme Airbnb et Booking.com. De la location d'appartements intimistes à Lisbonne aux vastes villas en Algarve, les AL génèrent des revenus supplémentaires pour les propriétaires, stimulant les économies locales en satisfaisant les besoins des touristes.

L'essor du tourisme au cours des dernières décennies a conduit à l'émergence d'hébergements locaux en réponse aux préférences changeantes des voyageurs pour un hébergement abordable et authentique. Les AL ont revitalisé des propriétés vides à travers le Portugal et ont offert aux propriétaires une opportunité lucrative de s'impliquer dans l'industrie touristique en plein essor.


A row of buildings with colorful tiles on the side of them.

Types d’hébergement dans l’hébergement local

Les propriétés AL au Portugal vont des maisons privées aux chambres dans la résidence d'un propriétaire. Les principales catégories sont :

    Maisons - Villas ou villas indépendantes, idéales pour les grands groupes et les familles à la recherche d'une retraite privée. Ces maisons spacieuses offrent des équipements tels qu'une cuisine entièrement équipée, des espaces extérieurs et des vues panoramiques.Appartements - Les appartements, des studios confortables aux penthouses luxueux, séduisent les voyageurs seuls, les couples et les petites familles. Beaucoup sont situés dans des centres urbains animés comme Lisbonne et Porto. Maisons d'hôtes - Les maisons d'hôtes de charme, les pensions, les B&B et les auberges relèvent de la licence « Établissements d'hébergement ». Ceux-ci disposent de plusieurs chambres d'hôtes et d'espaces communs pour une atmosphère sociale. Chambres - Certains propriétaires louent des chambres au sein de leur propre résidence. Ce modèle de location de salles limite le nombre de chambres à trois.


Destinations AL populaires au Portugal

Exigences pour les villes portugaises :


Aveiro

Documentation et exigences essentielles pour l'hébergement local à Águeda et Albergaria-a-Velha

Algarve

Procédure générale et exigences pour l'enregistrement d'un hébergement local en Algarve : Albufeira, Faro et Lagos

Braga

Exigences de documentation et d'enregistrement pour l'hébergement local à Braga

Bragance

Exigences de documentation et d'enregistrement pour l'hébergement local à Bragança

Coïmbre

Exigences en matière de documentation et d'enregistrement

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Guimarães

Exigences de documentation et d'enregistrement pour l'hébergement local à Guimarães

Évora

Exigences de documentation et d'enregistrement pour l'hébergement local à Évora

Garde

Exigences en matière de documentation et d'enregistrement

Bois

Guide complet pour enregistrer un hébergement local à Madère : Funchal et Porto Santo

Lisbonne

Guide général d'inscription pour l'hébergement local à Lisbonne

port

Guide d'enregistrement des hébergements locaux à Porto

Setúbal

Exigences générales et procédure d'enregistrement AL à Setúbal

Viana do Castelo

Guide d'enregistrement des hébergements locaux à Viana do Castelo

Lien vers l'article

Viseu

Guide d'enregistrement des hébergements locaux à Viseu

Lien vers l'article

Commencer par AL

L’obtention de licences et d’autorisations est la première étape pour opérer légalement :

Enregistrement et licence AL

Déclarez une activité commerciale auprès des impôts pour obtenir un code fiscal CAE55201 pour les locations meublées touristiques. Faites une demande de licence AL auprès de votre bureau municipal local du Citizen's Lodge. Fournir des documents tels que :


    Enregistrez une activité commerciale auprès du bureau des impôts pour obtenir un code fiscal CAE55201 pour la location de meublés touristiques. Demandez une licence AL auprès de votre bureau municipal Citizen's Shop local. Fournissez des documents tels que : Document de début d'activitéCertificat de taxe foncière (Carneta Predial)Numéro de permis de résidence (numéro de permis d'utilisation)Documents d'identificationAdresse et nom commercial de la propriétéSi vous postulez par l'intermédiaire d'un représentant, veuillez fournir une autorisation de procuration.


Documents requis pour la licence d'hébergement local

Les documents spécifiques requis pour l’enregistrement AL comprennent :

    Document de début d'activité Attestation de taxe foncièreNuméro de permis d'habitationDocuments d'identificationNuméro fiscal (NIF)Adresse complète du bien avec code postalNom commercial souhaité pour le bien


Équipement de sécurité et de conformité

En tant que titulaire d'une licence AL, vous devez installer :

    Matériel de sécurité incendie - extincteur(s), couverture, signalétiqueTrousse de secoursSignalisation d'urgenceCahier de réclamationPanneau d'identification AL (sauf villas)Assurance responsabilité civile locations courte durée


Obligations fiscales

    Facturez la TVA sur les réservations et soumettez des déclarations de TVA trimestrielles Tenir des registres détaillés des revenus et des dépenses Émettre des reçus pour chaque réservation de client


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Le guide ultime 2024 pour l'acquisition d'une licence locale d'Alojamento

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Gérer votre entreprise AL

La gestion du bon fonctionnement d’AL nécessite une planification minutieuse :

Gestion des prix et des revenus

Recherchez les tarifs des concurrents dans votre région pour fixer des prix compétitifs

Ajustez les prix en fonction de la demande – plus élevés le week-end, les hautes saisons et les jours fériés

Offrir des réductions pour les longs séjours et les réservations hors saison

Systèmes de marketing et de réservation


Créez des annonces sur les sites de réservation – Airbnb, Booking.com, TripAdvisor, etc.

Activez les réservations directes via votre site Web, votre courrier électronique et vos réseaux sociaux

Utilisez un logiciel de gestion de canaux pour synchroniser les réservations sur plusieurs canaux

Gestion de la propriété


S'occuper du nettoyage, de la lessive, de l'entretien et du réapprovisionnement des fournitures

Être disponible pour les arrivées/départs et répondre rapidement aux demandes des clients

Fournir des recommandations locales, des services de conciergerie et des commodités

Excellentes expériences clients


Répondez rapidement aux questions des clients avant et pendant les séjours

Activez l'enregistrement automatique avec des coffres-forts ou des claviers pour plus de flexibilité

Recueillir les commentaires des clients pour s'améliorer continuellement

Offrez des cadeaux de bienvenue pour ravir vos invités


Réglementations AL récentes (cliquez ici pour lire notre blog pour plus d'informations sur les nouvelles réglementations)

De nouvelles lois ont imposé des restrictions sur les licences AL :

Mesures « Plus de logements pour AL » (en vigueur)

    Création d'une Contribution Extraordinaire pour l'Hébergement Local (CEAL) ; Augmentation de l'IMI pour tous les AL enregistrés ; Impossibilité de transmettre une inscription AL dans tout le pays ; Possibilité pour la copropriété d'annuler une AL sans avoir à présenter de motif ; sur le littoral ; Réévaluation des inscriptions existantes en 2030 sans critères clairs ; Période de validité de 5 ans pour toutes les nouvelles inscriptions ; Obligation d'envoyer une preuve d'activité pour maintenir l'inscription Nécessité d'une autorisation unanime de tous les propriétaires de copropriété pour enregistrer une nouvelle AL en ; copropriétés ; Pouvoir d'inspection de l'AL étendu aux conseils paroissiaux ; Incitation fiscale (exonération IRS et IRC) pour les logements locaux qui migrent vers la location de logements.



AL est-il fait pour vous ? Considérez les avantages et les inconvénients :

Avantages:

    Revenus rentables provenant des propriétés inutiliséesAvantages fiscaux et appréciation des investissementsFavorise les entreprises et le tourisme locauxModèle commercial flexible et simple


Contre :

    Coûts initiaux pour les licences, l'assurance, l'ameublementCommunication continue avec les clients et maintenanceDéfis réglementaires dans certaines régionsFluctuations saisonnières des revenus


Services de gestion d'hébergement local du portefeuille portugais

Nos experts peuvent vous aider avec :

    Obtention des licences et inscription de l'hébergement localDesign d'intérieur, rénovations, photographieInscription sur les sites de réservation et gestion des canauxStratégies de tarification et gestion des revenusCommunication avec les clients et assistance 24h/24 et 7j/7Nettoyage, maintenance et réapprovisionnement


Foire aux questions (FAQ) - Cliquez ici pour trouver les questions les plus fréquemment posées sur l'hébergement local

Certaines des questions les plus fréquemment posées sur l'hébergement local au Portugal comprennent :

  • Quels sont les différents types de propriétés AL ?

    Il existe plusieurs types de propriétés AL, notamment des appartements, des villas et des chambres louées au sein de la résidence du propriétaire. Chaque type a des réglementations et des normes spécifiques. Pour en savoir plus sur ces différences en détail, notre blog « Naviguer dans les types de propriétés AL » offre des informations détaillées.

  • Quelles sont les conditions pour enregistrer une AL ?

    Pour enregistrer une AL, les propriétaires doivent s'assurer que leur propriété répond à certaines normes de sécurité et d'hygiène, obtenir les licences locales nécessaires et s'inscrire auprès du bureau des impôts local. Pour une liste de contrôle complète de ces exigences, notre « Guide d'enregistrement AL » disponible sur le site Web peut être très utile.

  • Comment obtenir une licence AL ?

    L'obtention d'une licence AL implique de soumettre une demande au conseil local, de garantir le respect des normes légales et d'enregistrer la propriété en tant qu'entreprise d'hébergement locale. Notre eBook gratuit, « Votre guide des licences AL au Portugal », propose une approche étape par étape de ce processus.

  • Quelles sont les obligations fiscales des propriétaires d’AL ?

    Les propriétaires AL sont soumis à l'impôt sur le revenu sur les revenus locatifs, à la TVA le cas échéant et aux taxes locales telles que la taxe d'habitation. Pour comprendre ces obligations en détail et obtenir des conseils de planification fiscale efficaces, vous trouverez peut-être notre article « Les obligations fiscales AL expliquées » très instructif.

  • Comment dois-je fixer le prix de ma propriété d'hébergement local ?

    La tarification d'une propriété AL implique de prendre en compte des facteurs tels que l'emplacement, le type de propriété, les commodités et la demande du marché. Notre article de blog « Stratégies de tarification pour AL » couvre les meilleures pratiques et les outils qui peuvent vous aider à établir des prix compétitifs.

  • Quelles restrictions légales s'appliquent à l'hébergement local ?

    Les restrictions légales pour les AL peuvent inclure des lois de zonage, des réglementations sur le bruit et des limites d'occupation. Pour naviguer efficacement dans ces légalités, nous vous suggérons de consulter les informations détaillées disponibles dans notre section « Restrictions légales AL ».

  • Comment puis-je maximiser les réserves pour AL ?

    Maximiser les réservations implique d'optimiser votre annonce de propriété, de tirer parti des plateformes de réservation en ligne, de mettre en œuvre des stratégies de tarification dynamiques et de garantir une expérience client exceptionnelle. Pour des stratégies innovantes et des conseils sur la façon d'augmenter vos réserves, notre blog « Maximisez vos réserves AL » est une excellente ressource.

  • Quelle est la nouvelle règle des 120 jours pour louer mon propre logement ?

    Vous pouvez toujours enregistrer une AL dans la catégorie « chambres » s'il s'agit de votre résidence principale, et elle n'est pas limitée à 120 jours. Vous pouvez louer jusqu'à 3 chambres dans votre propre résidence. Vous devez enregistrer l'AL dans le modèle 'chambres'.

  • Puis-je quand même demander une licence d'hébergement local pour ma propriété ?

    Oui, vous pouvez toujours enregistrer votre propriété pour AL si elle entre dans la catégorie « logement » ou si elle est située dans l'une des zones à faible densité de population, comme indiqué par le gouvernement.

  • Lorsque la « description du bâtiment » dans le livret de construction est « Type de bâtiment : Bâtiment sous régime Prop. Horiz.', êtes-vous désormais éligible à l'AL ?

    Uniquement dans les zones à faible densité telles que définies par le gouvernement.

  • Si j'achète un appartement avec une licence d'hébergement local existante, peut-il être transféré à mon nom ?

    Non, vous ne pouvez pas transférer une licence existante car la loi a changé. En effet, toute licence existante expirera avec toute modification apportée au registre.

  • Je suis propriétaire d'une maison dans la catégorie « adresse ». Dois-je payer la taxe CEAL si je continue à louer mon bien sur le marché de la location courte durée ?

    Non, les « logements » ne sont pas éligibles à la taxe CEAL.

  • Existe-t-il une « solution de contournement » si je ne parviens pas à obtenir une licence AL mais que je souhaite quand même l'utiliser occasionnellement au cours de l'année tout en gagnant des revenus de location ?

    Oui, vous devriez envisager l’option de location à moyenne durée. Il relève d'un autre type de location et est soumis à différents types d'obligations fiscales, pour lesquelles vous devriez demander conseil.

Ressources

- https://business.turismodeportugal.pt/pt/Planear_Iniciar/Como_comecar/Alojamento_Local/Paginas/default.aspx

-https://eportugal.gov.pt/

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